上市拍賣：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新思路

———關(guān)于海城市創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式的調(diào)查
 

　　11月13日，在海城市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)秋季交易會(huì)上，牛莊鎮(zhèn)西頭村一塊1517.7畝集中連片的水田引起了三個(gè)競(jìng)價(jià)方的激烈爭(zhēng)奪，起拍價(jià)114萬(wàn)元的標(biāo)的，最終以122萬(wàn)元成交。

 

資料圖

 

　　以上市拍賣的模式，推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)成規(guī)模、有規(guī)范地流轉(zhuǎn)，這在遼寧省是一個(gè)創(chuàng)舉。今年4月，海城市組建了東北農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心，采取公開(kāi)拍賣的形式交易土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，前后共舉辦了三次拍賣會(huì)，19宗交易成交金額達(dá)到1355.05萬(wàn)元，流轉(zhuǎn)土地1.81萬(wàn)畝，與起拍價(jià)相比增值94.6萬(wàn)元。

 

　　海城的實(shí)踐具有樣板意義。

 

　　適合農(nóng)地的大宗流轉(zhuǎn)

 

　　在感王鎮(zhèn)于官村黨支部書(shū)記李永亮看來(lái)，將村民的耕地集中起來(lái)到交易中心拍賣，是一種全新方式。今年春耕前，于官村90%的村民有流轉(zhuǎn)土地意愿。但上千畝土地集中流轉(zhuǎn)，別說(shuō)合適的流入方不好找，就是找好了光是一家一家地談條件講價(jià)格，也能把想租地經(jīng)營(yíng)的投資者嚇跑了。

 

　　李永亮和村民們商量后，決定由村里出面，將土地集中起來(lái)，村民協(xié)商出一個(gè)統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)條件后，拿到海城市農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心拍賣。于官村先把那些不參加流轉(zhuǎn)的村民土地用其他的好地調(diào)換過(guò)來(lái)，集中了2480畝旱田到產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行上市交易。經(jīng)過(guò)地塊公示、資格審核、確定底價(jià)等程序，在海城市4月份的首次農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易會(huì)上，2480畝旱田最終以198.4萬(wàn)元的價(jià)格成交，每畝土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格從700元底價(jià)提高到800元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄毡榈?00元至650元的價(jià)格。

 

　　在李永亮看來(lái)，拍賣整個(gè)過(guò)程看似復(fù)雜繁瑣，但交易程序規(guī)范，流轉(zhuǎn)雙方的利益都獲得了保障。那么，這種保障是如何實(shí)現(xiàn)的呢？

 

　　規(guī)范的交易帶來(lái)雙贏

 

　　在海城，不僅土地轉(zhuǎn)出方愿意到交易中心拍賣，流入方也愿意到交易中心去競(jìng)價(jià)。記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民之所以青睞拍賣土地經(jīng)營(yíng)權(quán)搞流轉(zhuǎn)，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)前期的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作交易中心都給代勞，即便流轉(zhuǎn)雙方之前不相識(shí)、不見(jiàn)面，也能夠達(dá)成交易意愿。這是一種“背對(duì)背”的交易，交易過(guò)程公開(kāi)規(guī)范透明，省去了諸多麻煩，也更能體現(xiàn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性，雙方都能獲得收益。

 

　　海城市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心主任潘本濤告訴記者，交易程序中對(duì)交易雙方進(jìn)行交易審核是關(guān)鍵一環(huán)，海城市成立專門機(jī)構(gòu)，對(duì)競(jìng)價(jià)人進(jìn)行資格審查和生產(chǎn)項(xiàng)目備案，對(duì)轉(zhuǎn)出方土地進(jìn)行權(quán)屬確定，彼此顧慮，既對(duì)雙方負(fù)責(zé)，又對(duì)雙方制約。同時(shí)，他們還要對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目把關(guān)，防止流入方改變土地的農(nóng)業(yè)用途，并對(duì)提高土地規(guī)?；?、集約化水平提出要求。

 

　　由于拍賣是公開(kāi)競(jìng)價(jià)，成交時(shí)難免出現(xiàn)溢價(jià)，海城的三次拍賣有10宗實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)交易。于官村流轉(zhuǎn)的2480畝土地，拍賣底價(jià)為178.4萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)為198.4萬(wàn)元，溢價(jià)20萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商，溢價(jià)部分30%留在村集體，70%用于村民分紅。西頭村計(jì)劃利用拍賣中的溢價(jià)款把村路修修，再雇人清運(yùn)垃圾，給村民做點(diǎn)實(shí)事。

 

　　在秋季拍賣會(huì)上達(dá)成兩筆交易的王寶仁對(duì)拍賣更認(rèn)可，“進(jìn)入市場(chǎng)交易對(duì)咱們來(lái)說(shuō)是個(gè)保障，不僅交易過(guò)程公開(kāi)透明，交易手續(xù)也規(guī)范，對(duì)雙方都具有法律約束力。雖然成交價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高一些，但簽訂合同后，每年都是這個(gè)價(jià)，杜絕了和農(nóng)戶私下簽約時(shí)常出現(xiàn)的看你有收益就提價(jià)的現(xiàn)象。再說(shuō)，咱想流轉(zhuǎn)面積較大的地塊，一家一戶談根本耗不起，通過(guò)拍賣，省時(shí)、省心、省力”。

 

　　省農(nóng)委副主任高偉認(rèn)為，以拍賣形式促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，改革創(chuàng)新的力度很大，在以土地為主的農(nóng)村資產(chǎn)管理上，體現(xiàn)了公平公正公開(kāi)，防止了暗箱操作給農(nóng)民和農(nóng)村造成損失，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)增值化。

 

　　促進(jìn)了集約化經(jīng)營(yíng)

 

　　而在省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理總站副站長(zhǎng)孫軍看來(lái)，拍賣極大地促進(jìn)了土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)和集約化經(jīng)營(yíng)。

 

　　“競(jìng)價(jià)拍賣要求上市交易的土地盡量集中連片，需要村委會(huì)組織、調(diào)整土地，有的地方甚至進(jìn)行整理，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以吸引實(shí)力強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)主體。”海城市的一筆上市交易也印證了孫軍的分析。

 

　　今年4月，溫香、望臺(tái)、中小三個(gè)鎮(zhèn)的8個(gè)村子聯(lián)合起來(lái)，調(diào)整出3500畝水田，作為一個(gè)標(biāo)的組團(tuán)拍賣，成交價(jià)格達(dá)到227.5萬(wàn)元，成為海城市規(guī)模、金額的一筆土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)拍賣交易。

 

　　上市流轉(zhuǎn)的土地成規(guī)模，正好滿足了農(nóng)業(yè)大戶、農(nóng)民合作社、農(nóng)事企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的生產(chǎn)需求，從而也加快了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的培育進(jìn)程，推動(dòng)了社會(huì)資本投資農(nóng)業(yè)進(jìn)行集約化經(jīng)營(yíng)。拍得3500畝水田的海城豐沃農(nóng)機(jī)合作社，利用原來(lái)就具備的農(nóng)機(jī)具資源進(jìn)行水稻全程機(jī)械化種植，按照水稻成熟期不同，分段種植，錯(cuò)時(shí)收獲，提高了土地的產(chǎn)出率，今年水稻平均畝產(chǎn)達(dá)到700多公斤。

 

　　而拍賣交易成功后，產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)放的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證，流入方認(rèn)為最有用。于官村土地流入方張鐵華用土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證，將流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了質(zhì)押，從金融部門貸了80萬(wàn)元用于增加企業(yè)的流動(dòng)資金。經(jīng)營(yíng)權(quán)證不僅增加了流轉(zhuǎn)土地的穩(wěn)定性，也成為向金融機(jī)構(gòu)貸款的進(jìn)門證。

 

　　對(duì)此，潘本濤又進(jìn)一步解釋，如果銀行形成不良債務(wù)，也可以通過(guò)交易中心處置抵押的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，銀行無(wú)法處置農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的顧慮。