農(nóng)村土地流轉價格大盤點！地租竟?jié)q得這么快，你那里是多少？

    根據(jù)這份不完全統(tǒng)計，我們可以清晰地感受地租的變化：

    旱地方面，河北省地租偏高，新疆較低；主要產(chǎn)糧大省在400-600元/畝/年。

    水田方面，上海崇明寸土寸金，高達2990元/畝/年，福建偏低；主要產(chǎn)糧大省在700-1000元/畝/年。

    水澆地方面，山東、陜西、河南均較高，在800-1000元/畝/年，甘肅較低。

    可以看出，水田、水澆地的流轉價格一般要高于旱地；江浙滬、河北、山東等地的土地流轉價格普遍較高。

    哪些因素影響土地流轉價格

    土地流轉價格與土地收益、農(nóng)戶家庭特征、耕種意愿、土地自然條件、土地供求關系、土地流轉市場化程度和經(jīng)濟發(fā)展水平等諸多因素有關系。綜合來看，影響土地流轉價格的因素主要有以下幾個。

    ① 糧價

    糧價的高低會直接影響到當?shù)赝恋氐淖饨?。比如去年玉米價格下降，導致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉價格整體下降。若糧價高，每畝地的收益上升，可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽5年甚至更長時間的合同，因此當糧價降低，地租卻不降時，他們的種植收益將受到很大沖擊。

    ② 土地流轉面積

    土地流轉面積對土地流轉價格具有正向影響，土地流轉面積越大，在土地細碎化且分散的現(xiàn)實情況下，需要協(xié)調的農(nóng)戶數(shù)量也越多。因此，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體為獲得土地，只能接受提高土地流轉價格。

    ③ 土地年收益

    土地年收益對土地流轉價格具有正向影響，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉獲得土地是基于獲得未來土地的收益，而現(xiàn)期土地年收益是未來土地收益的重要依據(jù)。當土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉價格。

    ④ 土地流轉期限

    土地流轉期限的長久性是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體獲得穩(wěn)定收益并進行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映，同等條件下，承包年限越長的土地流轉價格，要高于承包年限短的。

    ⑤ 土地位置

    不同地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣，對于土地流轉的定價也不一樣。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉的價格較高，而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，流轉土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉平均價格將近每年2990元/畝的原因之一。

    ⑥ 土地質量

    不同性質、質量的土地，流轉的價格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū)，就這三種土地而言，平原地區(qū)的土地流轉價格較高。土地的質量越高，農(nóng)作物的產(chǎn)量也相對較高，流轉的價格自然也高。

    當然，這些因素所作用的結果并不是的，具體租金由流轉雙方協(xié)商決定，通常公司租地的價格要高于普通農(nóng)戶或種植大戶流轉土地的價格。

土地流轉價格不斷上漲，是好是壞？

目前，土地流轉價格普遍呈現(xiàn)快速上漲趨勢。盡管價格由市場因素決定，但農(nóng)戶的漲幅預期普遍較高。有的地方三年一大漲，有的地方每年一小漲，不僅直接影響租地的經(jīng)營主體的生產(chǎn)成本，也導致他們不愿在農(nóng)田基礎設施建設、購置農(nóng)業(yè)機械、改善土肥條件等方面長期投入。

從農(nóng)民的角度看，有的擔心期限長受損失，寧愿選擇短期多次流轉；有的看到對方效益好，隨即提出漲價。從經(jīng)營主體的角度看，由于簽約期限短，缺乏長期投入的動力，有的“干一年算一年”，有的進行掠奪式土地經(jīng)營，更有極個別的經(jīng)營主體以“圈地”套取政府的產(chǎn)業(yè)項目補貼，然后將土地層層轉包。凡此種種，影響到土地流轉健康有序發(fā)展。

未來，土地流轉將是大趨勢，許多農(nóng)民的土地都會流轉給新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體進行耕作。如何形成一個合適的土地流轉價格、合理的土地流轉機制，同時滿足農(nóng)民和經(jīng)營主體的意愿，是值得探索的事情。