機(jī)會(huì)來了！農(nóng)村土地市場在未來5年將迎來一個(gè)爆發(fā)期

　　中共中央、國務(wù)院近日正式公布了《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018-2022年)》(后文簡稱《規(guī)劃》)，這是繼今年年初中央一號(hào)文件《關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》之后，對(duì)最近5年內(nèi)“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”的實(shí)施做出的具體部署。此次公布的文件對(duì)于如何使用農(nóng)村土地出讓收益明確指出，要“提高土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例。

　　此次公布的文件對(duì)于如何使用農(nóng)村土地出讓收益明確指出，要“提高土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例。”文件對(duì)此著重指出：“堅(jiān)持取之于地，主要用之于農(nóng)的原則，制定調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍、提高農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入比例的政策性意見，所籌集資金用于支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。”

　　此外，還要改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)等新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制，將所得收益通過支出預(yù)算全部用于鞏固脫貧攻堅(jiān)成果和支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

　　此次公布的文件對(duì)于如何盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地做出了明確安排。文件指出：“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。”

　　文件強(qiáng)調(diào)，“不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。”

　　其中，有7大亮點(diǎn)預(yù)示著農(nóng)村土地市場在未來5年將迎來一個(gè)爆發(fā)期：

　　部分農(nóng)村將搬遷撤并

　　《規(guī)劃》提出，要將鄉(xiāng)村打造成現(xiàn)代版的“富春山居圖”。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，各地要因地制宜對(duì)農(nóng)村布局進(jìn)行優(yōu)化。對(duì)于部分生存條件惡劣、人口流失嚴(yán)重的村落，要進(jìn)行居民搬遷和村莊撤并，將土地復(fù)墾或還綠。這就意味著，優(yōu)化布局后的農(nóng)村，將更有利于土地的集中利用，土地流轉(zhuǎn)市場也將增加一大批地源。

　　優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)布局

　　各地要根據(jù)自己的農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，來構(gòu)建優(yōu)勢區(qū)域布局和專業(yè)化生產(chǎn)格局。比如說東北適合打造成“糧肉奶綜合供應(yīng)基地”，長江中下游適合在穩(wěn)定糧油生產(chǎn)的同時(shí)，大力發(fā)展“名優(yōu)水產(chǎn)品生產(chǎn)”。

　　換句話說，就是要大力推行現(xiàn)代化、規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，特別是鼓勵(lì)“一鄉(xiāng)一業(yè)”、“一村一品”。這些目標(biāo)，只有加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)才能實(shí)現(xiàn)。

　　讓農(nóng)民變股東

　　《規(guī)劃》第十三章第三節(jié)提出，要推動(dòng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樽屍胀ㄞr(nóng)戶能夠受益的資產(chǎn)，將集體資產(chǎn)量化為股權(quán)，讓資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變股金、農(nóng)民變股東。

　　除了集體資產(chǎn)外，今后農(nóng)民手里的可變現(xiàn)、可經(jīng)營的資產(chǎn)還包括承包地經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等，這些資產(chǎn)既可以流轉(zhuǎn)，也可以與工商資本聯(lián)合經(jīng)營，還可以抵押貸款，實(shí)現(xiàn)處置自由。而有了確權(quán)證書的保障后，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地不再有后顧之憂，為土地流轉(zhuǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　加大補(bǔ)貼力度

　　家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)林產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型經(jīng)營主體，都是“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”重點(diǎn)鼓勵(lì)的對(duì)象?！兑?guī)劃》提出要鼓勵(lì)工商資本到農(nóng)村投資適合產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，并且對(duì)規(guī)?；褂矛F(xiàn)代化農(nóng)業(yè)設(shè)備的項(xiàng)目加大補(bǔ)貼支持力度，可以預(yù)見未來5年農(nóng)村土地交易的需求量會(huì)猛增。

　　挖掘農(nóng)業(yè)的多重功能與價(jià)值

　　《規(guī)劃》第十六章節(jié)指出，順應(yīng)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)升級(jí)的趨勢，各地要深入挖掘農(nóng)業(yè)的多重功能與價(jià)值，也就是說農(nóng)業(yè)的功能不再局限于糧食生產(chǎn)，還要進(jìn)行生態(tài)涵養(yǎng)、休閑觀光、文化體驗(yàn)、健康養(yǎng)老等多重功能的開發(fā)，并且推動(dòng)農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、旅游業(yè)融合發(fā)展。

　　要挖掘農(nóng)業(yè)的多重功能，就必須優(yōu)化土地資源配置，需要農(nóng)村土地交易市場的支持。

　　支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)

　　《規(guī)劃》第十六章第三節(jié)提出，要積極打造農(nóng)業(yè)發(fā)展的新載體與新模式，依托依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工園、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園等，打造農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的平臺(tái)載體，推進(jìn)農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)示范和田園綜合體試點(diǎn)建設(shè)，加快培育一批“農(nóng)字號(hào)”特色小鎮(zhèn)。

　　創(chuàng)新農(nóng)村收益分享模式

　　要在農(nóng)村加快推廣“土地流轉(zhuǎn)+優(yōu)先雇用+社會(huì)保障”、“農(nóng)民入股+保底受益+按股分紅”、“訂單收購+分紅”等受益分享模式。

　　因?yàn)樵谵r(nóng)村土地“三權(quán)分置”之后，土地流轉(zhuǎn)將加速，今后農(nóng)村生產(chǎn)的主力軍將是農(nóng)場、合作社、農(nóng)企等規(guī)?；慕?jīng)營主體，通過這些受益分享模式，就能讓普通農(nóng)戶的利益在土地流轉(zhuǎn)后也能得到保障。

　　以上7大亮點(diǎn)，與土流網(wǎng)的發(fā)展規(guī)劃不謀而合，通過9年的深耕，如今的土流網(wǎng)已經(jīng)形成從“線上+下線”土地流轉(zhuǎn)、土地金融服務(wù)、政企合作，到園區(qū)建設(shè)運(yùn)營、現(xiàn)代農(nóng)服、農(nóng)村住宅項(xiàng)目開發(fā)的綜合服務(wù)體系。