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土地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)第三道市場之門

   2014-07-24 經(jīng)濟觀察報6440
核心提示：土地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)間的第三道市場之門。比較而言，前兩道門——農(nóng)副產(chǎn)品與農(nóng)村勞力市場——都是率先從農(nóng)村突破，“天下圍城”，然后才由鄉(xiāng)入城，形成城市的農(nóng)產(chǎn)與外來打工市場。
 　　土地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)間的第三道市場之門。比較而言，前兩道門——農(nóng)副產(chǎn)品與農(nóng)村勞力市場——都是率先從農(nóng)村突破，“天下圍城”，然后才由鄉(xiāng)入城，形成城市的農(nóng)產(chǎn)與外來打工市場。唯土地市場之門，是反向打開的，先出現(xiàn)城市土地交易，再由近而遠向外輻射，慢慢合成一個城鄉(xiāng)相通的土地市場。“路線圖”之不同，有什么講究嗎？想來想去，意義重大。原來不知不覺之間，中國從“10億人口、8億農(nóng)民”轉(zhuǎn)入了快速工業(yè)化，又因為更多發(fā)揮市場機制的緣故，開啟了快速城市化。新背景之下，城市土地與空間的相對市值急速上升，引發(fā)一連串事件，給經(jīng)濟發(fā)展與制度變遷，雙雙裝上了功力強大的新引擎。
 
　　其實，農(nóng)副產(chǎn)品非要進城不可，早已顯示出城鎮(zhèn)的主導(dǎo)地位。要不是城鎮(zhèn)在經(jīng)濟上十分重要，為什么8億農(nóng)民生產(chǎn)的農(nóng)副產(chǎn)品，非賣給2億城鎮(zhèn)居民才構(gòu)成農(nóng)民致富的桶金？同樣道理，農(nóng)民為農(nóng)民打工，市場太小，收入不高，非千辛萬苦進城打工，才在農(nóng)戶收入的賬本上，記下一個越來越有意義的數(shù)。這是說，農(nóng)村人口眾多，但從經(jīng)濟實力著眼，城鎮(zhèn)早早就是經(jīng)濟發(fā)動機了。
 
　　問題是城鄉(xiāng)隔絕體制，壓制城市的引擎功用。過去很多年，不但不能以城帶鄉(xiāng)，反而以城抑鄉(xiāng)，導(dǎo)致農(nóng)民人口過多、溫飽不足、供給農(nóng)產(chǎn)的積極性很低、農(nóng)民自己的收入也增加不了，無從支撐工業(yè)化的高歌猛進。早期改革，率先農(nóng)村突圍，沿著釋放農(nóng)副產(chǎn)品和農(nóng)村勞力供給潛力的路線展開，放寬管制，打開城門，發(fā)展城鄉(xiāng)間市場關(guān)系，國民經(jīng)濟終于活了起來。
 
　　一旦放開要素流動，集聚之勢難以阻擋。這也是本系列開篇后的個題目。為什么城市？為什么城市化？蓋因“密度”而起——城市由密度定義，集聚起來的經(jīng)濟密度刺激人口密度上升，而人口密度又因集合的需求而不斷提升分工、效率與收入，交互作用之下，國民經(jīng)濟的空間分布呈聚合狀態(tài)，多少年似乎不存在的“城市引擎”終于日顯其形。城市不但驅(qū)動經(jīng)濟增長，更是精神、文化、科學(xué)、創(chuàng)新與時尚的發(fā)源地。
 
　　經(jīng)濟上最重要的變化，是城市土地——其實是空間位置——相對價格的急速上漲。這些年房價成為社會關(guān)注議題，很多人驚呼看不懂。其實磚瓦加安裝建筑，沒有什么看不懂的，真正難懂的是地價。說貨幣、說炒作、說泡沫，或各有其理，但個人之見，決定性的因素還是既聚人氣、又聚財氣的空間位置嚴重供不應(yīng)求。諾大一個中國，東南西北到處看，“招人”又“招事”、招了事更招人的“地方”，還真就沒有那么多。物以稀為貴，這些地方——無一例外是城市特別是大都市——的土地之價，擋也擋不住地上漲。
 
　　1988年的憲法修正案，開啟城市土地市場化的合法通道。交代過了的，當時并沒有誰刻意只許城市土地市場化，因為憲法文本的表述是“土地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，并沒有限定唯城市土地才可流轉(zhuǎn)。只不過憲法講了要依法流轉(zhuǎn)，而1990年頒布的是“城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，農(nóng)村集體土地可不可以流轉(zhuǎn)被束之高閣（再過10年入了“負面清單”），才形成城市土地率先合法進入市場的格局。
 
　　平心而論，真正賣得起價錢的，還就是城市土地。弄懂這一點，對理解城鄉(xiāng)之間大開土地市場之門的實踐，極為重要。道理也不深奧，我們不妨從“資產(chǎn)”概念開始——凡可以源源不斷帶來未來收入之資源，皆為資產(chǎn)。土地可不斷產(chǎn)出農(nóng)副產(chǎn)品，也可“種樓”源源不斷讓人使用，當然也是資產(chǎn)。資產(chǎn)如何定價呢？費雪定下的準則是“未來收入的貼現(xiàn)”。如果一幅土地未來每年可收入100元，假定利率為10％，那我們說這幅土地值1000元——含義是這幅土地好比一筆存入銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)，既然每年可得百元利息，那它的資產(chǎn)價值就是千元。
 
　　當然，資產(chǎn)收入是未來時，靠預(yù)期決定，而人的預(yù)期又總會出點偏差。這也是資產(chǎn)定價麻煩的地方。不過經(jīng)驗又說，再麻煩——嚴重的就是金融危機——也遠勝不讓資產(chǎn)價格發(fā)揮資源配置功能的體制。今天講“市場在資源配置中的決定性作用”，很重要的一點，就是讓資產(chǎn)定價機制發(fā)揮作用。
 
　　土地可種植農(nóng)產(chǎn)品，也可承載建筑，都為人類改善生活所不可或缺。問題是資源配置——留多少土地種農(nóng)產(chǎn)，又用多少土地“種樓”？計劃主義者——今天戴上了比較時髦的面具——聲稱他們真懂得配置，但經(jīng)驗證明，其實人們對此所知甚少。講市場配置要靠價格機制，講到底就是靠相對價格的變動來提醒、誘導(dǎo)行為主體“配置”資源。
 
　　簡略劃分，有種植農(nóng)產(chǎn)的土地，在農(nóng)村蓋房的土地，以及在城市“種樓”的土地。問哪一類土地的市價升得更快？答案是城市承載建筑之土地。為什么呢？農(nóng)產(chǎn)需求受恩格爾定律的影響，增加有限。同時，技術(shù)進步和進口又容易提供替代。農(nóng)村蓋房的需求，早期非常旺，但農(nóng)民可以外出打工之后，此種需求就平穩(wěn)下降了。但城市——特別是非常吸引人去的好城市——的“種樓”需求長興不衰，又面臨供給約束。加到一起，說城市土地比農(nóng)地和農(nóng)村土地的相對價格漲得更快，應(yīng)該是靠譜的。背后的秘密，還是“集聚”與“密度”，講到底還是客觀變化見之于主觀預(yù)期。
 
　　預(yù)期也離不開經(jīng)驗的支持。自己的經(jīng)驗無可替代，別人的經(jīng)驗也幫得上忙。這方面，開放功不可沒。如大陸城市土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓的制度——俗稱“土地批租”——基本上就學(xué)自香港。為什么學(xué)香港？靠得近有地利之便，參觀考察成本低廉。最重要的是可以“看到”效果，人家實施土地批租，開出一條為城市基礎(chǔ)設(shè)施籌資之路，大陸為什么不可以也走一走？
 
　　港人見識過城市地價隨經(jīng)濟起飛而“起飛”，預(yù)期自然不同凡響。數(shù)年前我在成都看拍賣土地，遇到一個“地王”的案例。但見內(nèi)地房企代表舉牌舉到胳膊發(fā)抖，要同事幫忙摁住胳膊才能出價！可九龍倉的代表臉不變色、手不抖，你舉他就舉，真到勝出為止。那場競拍的地價，記得是每畝8800萬元人民幣。為什么香港來者有大將之風(fēng)？資本雄厚是一面，更重要是人家在香港歷練過，大巫見小巫而已。
 
　　別家經(jīng)驗加上自己的，一起支持預(yù)期，算到今天，就是城市土地的現(xiàn)價。因為相信未來收益將會大升，所以愿意出現(xiàn)金向土地出讓方購買未來收益機會。這筆投資拿過來，修街道、建設(shè)施、挖地鐵，就有錢了。把資本砸到城市的土地里，承載經(jīng)濟集聚于人口集聚的能力大增，“密度”產(chǎn)生更高收入的預(yù)想成真，城市發(fā)動機轟隆作響，“城市化驅(qū)動的經(jīng)濟增長”隆重登場。
 
　　原來，城市地價與土壤肥力無涉，僅與位置相關(guān)。簡單而靜態(tài)地看，城市密度的處，未來收益的預(yù)期，大家搶著要來，競爭也會把地價推到。隨密度降低，地價也降低。如此城市地價的分布，決定了土地的市場化之路，不是“農(nóng)村包圍城市”，而是從城市中心向外輻射、向外擴散。如果說農(nóng)副產(chǎn)品和農(nóng)村勞力，都是先在農(nóng)村自由踏入市場，然后拱開城門，直到出現(xiàn)一個城市市場，那么土地的市場化，卻一般從大都市開始，由里向外擴展。
 
　　由此，我們也看到改革推進動力的變化。始于上世紀80年代的農(nóng)村改革，得風(fēng)氣之先，一時竟有帶城市改一把的豪情。但到了大批農(nóng)民工進城，農(nóng)改就沒什么大戲，實際上久無進展。非到城市重新崛起，由大都會、中心城市以及一切相對地價較高的地方，從里向外，一點點開啟土地市場之門。此中隱含的道理，值得我等細細領(lǐng)會吧。
 
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