土地流轉(zhuǎn)正當(dāng)時(shí), 農(nóng)民土地承包或租賃合同中要注意的四個(gè)細(xì)節(jié)

　　2011年，岑先生通過(guò)朋友介紹認(rèn)識(shí)了陸先生，得知岑先生準(zhǔn)備租一塊地建房，陸先生便提出可以出租其承包土地給岑先生。雙方于2011年3月簽訂了一份《土地租賃協(xié)議》，約定陸先生出租330平方米的土地給陸先生，租期60年，從2011年3月至2071年3月，租金共計(jì)14.8萬(wàn)余元，土地一切使用權(quán)歸陸先生所有，岑先生可隨意建房、辦廠或招租。然而同年7月，岑先生組織人手平整地基時(shí)，遭到當(dāng)?shù)厥腥輬?zhí)法人員的阻攔。

　　于是雙方對(duì)薄公堂，后經(jīng)法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的租賃合同合法有效，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃期限為60年，依法超過(guò)20年的部分無(wú)效。鑒于陸先生已收取60年租期的租金，最終，法院判決陸先生應(yīng)返還40年的租金9.9萬(wàn)元給岑先生。

　　2017年中央一號(hào)文件明確，加快推進(jìn)農(nóng)村承包地確權(quán)登記頒證，擴(kuò)大整省試點(diǎn)范圍。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。

　　隨著農(nóng)村土地確權(quán)工作的基本完成，相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)的優(yōu)惠與補(bǔ)貼政策，于是很多有志于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民朋友積極參與到村內(nèi)的土地承包或租賃。這就有一個(gè)實(shí)際的問(wèn)題擺到了農(nóng)民朋友的面前，到底這個(gè)承包合同有哪些規(guī)范要求，不要一不小心與政策法規(guī)相違背，到時(shí)吃虧的可是自己。畢竟承包要面對(duì)的是同祖同村的一批人，無(wú)論哪一方吃虧上當(dāng)?shù)綍r(shí)處理起來(lái)都會(huì)相當(dāng)麻煩，輕則計(jì)劃流產(chǎn)，重則親人變仇人，這種事在農(nóng)村時(shí)有發(fā)生的。

　　土地流轉(zhuǎn)正當(dāng)時(shí),農(nóng)民土地承包或租賃合同中要注意的四個(gè)細(xì)節(jié)
 

　　今天我們就土地承包或租賃合同里有哪些要注意的地方著重談一談：

　　一、原承包人的土地的位置要詳細(xì)注明。這一點(diǎn)在土地確權(quán)證書上一般都有注明，但原承包人的土地一般都會(huì)比較分散，所以這個(gè)位置特別說(shuō)明就起了很大的作用，避免以后指東為西就很麻煩了。

　　二、承包年限。這個(gè)要著重說(shuō)一下，一般對(duì)于承包人來(lái)說(shuō)初期要投入一筆不小的錢置辦各種農(nóng)機(jī)、種苗、人工、化肥等，對(duì)大部分農(nóng)民朋友來(lái)說(shuō)基本都是自己之前全部的積蓄，而且農(nóng)業(yè)活動(dòng)投入產(chǎn)出回報(bào)的周期比其它行業(yè)要長(zhǎng)得多，這是由農(nóng)業(yè)行業(yè)的自身特點(diǎn)制約的。所以，承包戶想當(dāng)然的認(rèn)為時(shí)限越長(zhǎng)越好，這樣各方面的安排都會(huì)有更充足的余地。但這個(gè)想法恰恰與的承包法規(guī)相沖突了。依據(jù)承包法規(guī)明確規(guī)定，承包時(shí)限不能超過(guò)20年。當(dāng)然，我們可以在合同中注明乙方同等條件下可享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)也可以解決這一問(wèn)題。畢竟按商業(yè)邏輯來(lái)說(shuō)做生不如做熟來(lái)得更好。

　　三、注明你承包土地的主要用途。這個(gè)為什么要注明？其實(shí)是為了你去政府辦相關(guān)政策補(bǔ)貼或者申請(qǐng)一些專項(xiàng)資金時(shí)起到相關(guān)的作用。雖然政府是要實(shí)際考察的，但有些政策大家也清楚，多一份資料就多一份保障，這可是個(gè)小竅門。

　　四、用地性質(zhì)一定要注意。這個(gè)也跟政策是緊密相關(guān)的。目前有很多人看到農(nóng)村土地承包是一個(gè)新事物，就想著去鉆的空子。他們通過(guò)承包的方式用低價(jià)取得一些農(nóng)用地的使用權(quán)，然后在未取得土地性質(zhì)變更的條件下擅自更改了實(shí)際用途。比如農(nóng)用土用來(lái)建住宅、工廠，這是政策嚴(yán)格禁止的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)損失是非常大的。另外一種情況是合同注明種植若用來(lái)搞養(yǎng)殖這種情況都要注意，至少要取得原出租人的書面同意，不然一旦產(chǎn)生糾紛處理起來(lái)也相當(dāng)麻煩。

　　以上四個(gè)方面在土地承包的過(guò)承中是很容易產(chǎn)生糾紛的地方，一旦產(chǎn)生問(wèn)題雙方也要本著就事論事心平氣和的態(tài)度來(lái)好好協(xié)商，切莫意氣用事，這樣就勞命傷財(cái)。對(duì)于土地承包合同中還有哪些好的建議，歡迎大家留言討論。