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發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部下發(fā)通知,不是建設(shè)用地,也可以做休閑農(nóng)業(yè)!

   2018-08-14 農(nóng)合論談9570
核心提示:農(nóng)業(yè)農(nóng)村部下發(fā)《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》,不是建設(shè)用地,也可以做休閑農(nóng)業(yè)!

  導(dǎo)讀

 

  農(nóng)業(yè)農(nóng)村部下發(fā)《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》,不是建設(shè)用地,也可以做休閑農(nóng)業(yè)!

 

  01、鼓勵閑置宅基地發(fā)展“農(nóng)家樂”

 

  《通知》明確用地政策:在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下,對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地,各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計劃優(yōu)先安排。

 

  《通知》提出:“農(nóng)家樂”可通過多種通道獲取土地,閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。與往年包括去年底出臺的休閑農(nóng)業(yè)扶持文件相比,此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規(guī)定。

 

  02、鼓勵“四荒地”發(fā)展農(nóng)家樂

 

  《通知》鼓勵:利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

 

  《通知》鼓勵開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),發(fā)展農(nóng)民自有住宅從事旅游經(jīng)營,與一般農(nóng)區(qū)土地相比,以發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目對土地進(jìn)行開發(fā),土地價值將獲得更高反映。

 

  03、休閑農(nóng)業(yè)將引入PPP模式

 

  《通知》指出:加大對休閑農(nóng)業(yè)的金融支持。鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式,探索休閑農(nóng)業(yè)多元化投融資機(jī)制,鼓勵符合條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式,探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式,使貧困群眾在項(xiàng)目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

 

  04、休閑農(nóng)業(yè)政策出臺,讓土地發(fā)揮更大的價值!

 

  在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天,城鎮(zhèn)人口“看得見山、望得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的需求,也為農(nóng)民創(chuàng)辦農(nóng)家樂、休閑農(nóng)莊提供了土壤。此次的《通知》出臺,我們看到,農(nóng)村土地不僅僅是耕地,還有農(nóng)民的宅基地、村內(nèi)集體建設(shè)用地、四荒地等。

 

  我們在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的過程中,要充分利用好這些土地,盤活農(nóng)民宅基地、村集體建設(shè)用地資產(chǎn),創(chuàng)造更高的土地經(jīng)濟(jì)價值。同時,這些土地的開發(fā)和利用,對增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用。

 

  休閑農(nóng)業(yè)用地,經(jīng)典7問

 

  1、在整個土地規(guī)劃,國土部門有一套土地分類標(biāo)準(zhǔn),住建或規(guī)劃部門有一套分類標(biāo)準(zhǔn),這兩套標(biāo)準(zhǔn)之間有何區(qū)別與聯(lián)系?分別適用于什么情況?如何做好這兩者之間銜接?

 

  答 :國土關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是為解決土地性質(zhì)問題,包括農(nóng)用地、一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是針對土地上附著建筑物的性質(zhì)。
 


 

  規(guī)劃過程中,國土標(biāo)準(zhǔn)只是去確定該地塊是否可以利用,具體的建設(shè)內(nèi)容由住建的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)調(diào)?,F(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步,城市規(guī)劃已經(jīng)到位,但是土地規(guī)劃并沒有調(diào)整。
 


 

  調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個淺層次的問題,深層次問題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例:一塊農(nóng)用地,首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田,如果是一般農(nóng)田,一次調(diào)整即可;如果是基本農(nóng)田,先要把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上,再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設(shè)用地(荒地:未利用的土地,無土地屬性)。

 

  2、旅游開發(fā)中遇到的集體土地開發(fā)障礙是土地流轉(zhuǎn)等正式制度障礙還是開發(fā)效率障礙,或是非正式制度障礙?可否舉例說明?

 

  答 :旅游開發(fā)中集體土地開發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的問題不是政策障礙,而是如何使被流轉(zhuǎn)的土地實(shí)現(xiàn)盈利。旅游本身盈利能力較弱,企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般或建設(shè)功能性建筑,不考這盈利,而是更看重周邊可利用的其他土地,通過帶動這些地塊的發(fā)展及價格,進(jìn)行可建設(shè)部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營來獲得盈利。
 


 

  所以集體土地開發(fā)的障礙主要是實(shí)現(xiàn)盈利問題,很多企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn),就相對容易一些。比如古北水鎮(zhèn),一開始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路,周邊有很多房地產(chǎn),土地流轉(zhuǎn)也就很容易實(shí)現(xiàn)。

 
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