土地制度，“70年未有之大變局”來了！

修改版《中華人民共和國土地管理法》自2020年1月1日起施行。毫不夸張的說，本次修改將惠及8億農(nóng)民，也將深度影響農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、康養(yǎng)、房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。本次土地管理法主要有4方面的重大調(diào)整：
 

01 | 土地征收費(fèi)用加碼

 

原來，政府征地時(shí)只給農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物三項(xiàng)。修改后，在以上三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了兩項(xiàng)：農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會保障費(fèi)。

 

自然資源部法規(guī)司司長魏莉華說：“基本原則是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過去我們是以土地征收的原用途來確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法”。

02 | 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市合法化

 

原來的土地管理法第43條規(guī)定：“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定。”這條被刪除了！這是重大制度創(chuàng)新。原來，你想用地必須找政府，以后你想用地可以找村里，以前找政府買地，以后可以去村里買（轉(zhuǎn)讓）或租。

 

據(jù)魏司長介紹：“這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。”

 

也就是說，村里可以享受到更多“賣地”的收益。而作為民宿、鄉(xiāng)村旅游等投資者，你在項(xiàng)目開發(fā)過程中用到建地的時(shí)候，可以不再去政府調(diào)指標(biāo)，直接去村里，花更少的錢，更方便的拿到土地，這將大大的推動鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，也會把發(fā)展中的實(shí)惠更多的讓農(nóng)民所有。

03 | 允許農(nóng)民宅基地自愿有償退出

 

農(nóng)民進(jìn)城落戶，最惦記的還是家里那處宅子。這下好了，允許進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出的規(guī)定讓他們少了這個(gè)后顧之憂。

 

魏司長說：“農(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長的過程，在整個(gè)過程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。”

 

中國70多萬個(gè)村莊，在城市化的過程中，很多村莊逐漸空心化，“自愿有償退出”一方面為進(jìn)城落戶的農(nóng)民更多收益，另一方面，大量的建設(shè)用地被釋放，促進(jìn)了旅游、康養(yǎng)、民宿等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

04 | “基本農(nóng)田”全部改為“基本農(nóng)田”

 

本次修改，將把所有“基本農(nóng)田”的字眼改為“基本農(nóng)田”，突出了對耕地的保護(hù)。不僅如此，國務(wù)院會根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市等規(guī)定一個(gè)比例，相當(dāng)于任務(wù)，按比例把耕地劃入基本農(nóng)田，執(zhí)行級別的保護(hù)政策。

 

魏司長說：“已經(jīng)確定的耕地紅線決不能突破，已經(jīng)劃定的城市周邊基本農(nóng)田決不能隨便占用……在第35條明確規(guī)定基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。”在糧食安前，一切商業(yè)項(xiàng)目都將繞道而行。

 

我們在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、民宿等項(xiàng)目時(shí)，一定要注意避開基本農(nóng)田，如果確實(shí)需要用到建設(shè)的部分，也一定在鼓勵(lì)的“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”甚至在“國有建設(shè)用地”上進(jìn)行。

 

拓展閱讀：

 

1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地入市，對下一步的土地供應(yīng)格局會有什么樣的影響，會不會形成沖擊？

 

一方面，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。原來我們只有國有的建設(shè)用地才能進(jìn)入市場，以進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，現(xiàn)在是允許集體可以把集體的建設(shè)用地，直接由集體出讓、出租用于建設(shè)，這是土地供應(yīng)格局的改變。

 

另一方面，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途。第二個(gè)，它必須要經(jīng)過依法登記。第三個(gè)，它在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。因此從這幾個(gè)方面來講，它不會對我們的土地市場造成沖擊。

 

2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地入市，有哪些成功的、成熟的經(jīng)驗(yàn)與案例？

 

2014年，開始“三塊地”改革試點(diǎn)工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。有33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實(shí)踐，成都郫都區(qū)作為最早參與試點(diǎn)的城市，積累了較為成熟的入市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

 

案例：戰(zhàn)旗村

 

戰(zhàn)旗村是成都周邊一個(gè)普通的村子，全村1704口人，1930畝土地。2007年，村里開始了“資源換資本”的方式開始發(fā)展，現(xiàn)在戰(zhàn)旗村經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值近3億元，集體資產(chǎn)達(dá)到5700萬元。不禁有人想問，戰(zhàn)旗村究竟是如何做到的？成功的核心是什么？今天，小編從土地入股、土地入市、自主經(jīng)營三方面，告訴大家答案。

 

戰(zhàn)旗村發(fā)展的步，是土地入股。

 

有“成都小普羅旺斯”之稱的媽媽農(nóng)莊，11年前被招商引資到戰(zhàn)旗村。對于媽媽農(nóng)莊的運(yùn)營，戰(zhàn)旗村以土地入股，年底保底分紅的方式合作。媽媽農(nóng)莊圍繞花卉的觀賞交易、旅游觀光等形成了一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，同時(shí)解決了戰(zhàn)旗村120多人的就業(yè)。

 

戰(zhàn)旗村發(fā)展的第二步，是土地入市。

 

早在2015年，戰(zhàn)旗村被確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)，原有的村辦復(fù)合肥廠、預(yù)制廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，以705.9675萬元的總價(jià)成交。這宗面積為13.447畝的土地，在全川敲響了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌拍賣的槌。

 

戰(zhàn)旗村發(fā)展的第三步，是自主經(jīng)營。

 

2018年，戰(zhàn)旗村邁出跨越式發(fā)展的第三步，也就是打造“鄉(xiāng)村十八坊”景點(diǎn)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游——利用本土工匠技術(shù)資源，還原舊時(shí)作坊生產(chǎn)方式，打造傳統(tǒng)農(nóng)耕文化記憶。

 

把鄉(xiāng)村變景區(qū)，采取自主經(jīng)營，給老百姓新的財(cái)富密碼。迄今，戰(zhàn)旗村經(jīng)過近20年的發(fā)展和市場淘汰，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了很大調(diào)整。全村現(xiàn)有13家企業(yè)，其中7家集體企業(yè)，6家民營企業(yè)，主要扎根于鄉(xiāng)土資源，以農(nóng)副產(chǎn)品加工、郫縣豆瓣及調(diào)味品生產(chǎn)、食用菌生產(chǎn)和旅游業(yè)為主。從數(shù)據(jù)上看，戰(zhàn)旗村村域經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值近3億元，集體資產(chǎn)達(dá)5700萬元，集體經(jīng)濟(jì)收入達(dá)450萬元。

 

每次土地改革都是一次經(jīng)濟(jì)改革：

 

1949-1978這30年是農(nóng)業(yè)的“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”階段，農(nóng)業(yè)效率低下，農(nóng)民積極性不高，城鄉(xiāng)的互動較低。

 

1979-2019這40年是農(nóng)業(yè)的“市場經(jīng)濟(jì)”階段，農(nóng)業(yè)效率提升，農(nóng)業(yè)支持工業(yè)，城鄉(xiāng)互動提高。

 

2020之后將是農(nóng)業(yè)真正發(fā)展的“鄉(xiāng)村振興”階段，農(nóng)業(yè)效率通過土地流轉(zhuǎn)繼續(xù)提升，農(nóng)民繼續(xù)市民化，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，資本流向農(nóng)村，產(chǎn)業(yè)得到真正發(fā)展，城鄉(xiāng)融合，共同發(fā)展。