新《土地管理法》施行 修改重點集中在哪些方面?
怎么征收土地?城里人能買宅基地嗎?集體建設(shè)性經(jīng)營用地怎么入市?新《土地管理法》來了
這幾天,有一條新聞刷屏了,那就是今年1月1日,關(guān)系到億萬農(nóng)民切身利益的新修正《土地管理法》開始施行。這是一件利國利民的好事,各大媒體的關(guān)注度居高不下。土地制度是的基礎(chǔ)性制度,事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展和民眾權(quán)益,這次新修正的《土地管理法》,被稱為“農(nóng)村土地制度實現(xiàn)重大突破”。
為什么要修改?
原來,隨著實踐的不斷發(fā)展和改革的不斷深入,現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會主義市場經(jīng)濟體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn)。
土地征收制度不完善,因征地引發(fā)的社會矛盾積累較多。
農(nóng)村集體土地權(quán)益保障不充分,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。
宅基地取得、使用和退出制度不完整。
土地增值收益分配機制不健全,兼顧、集體、個人之間利益不夠等。
針對這些問題,早在2015年初,經(jīng)人大常委會授權(quán),33個縣(市、區(qū))開展“三塊地”改革試點,即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點。4年多的試點,為此次法律修改提供了很多寶貴的經(jīng)驗。
實際上,此次新修正《土地管理法》的修改重點也集中在這三個方面。
縮小征地范圍不得隨意侵占農(nóng)民利益
我們先說說土地征收方面。隨著工業(yè)化城鎮(zhèn)化的快速推進,征地規(guī)模不斷擴大,因征地引發(fā)的社會矛盾凸顯。新修正《土地管理法》首次對土地征收的公共利益范圍進行明確界定。只有因軍事和外交、政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形,確需征收的,可以依法實施征收。
自然資源部法規(guī)司相關(guān)負責(zé)人對記者表示,實際上就是縮小了土地征收范圍。原來的《土地管理法》沒有對土地征收的“公共利益”范圍進行明確界定,使土地征收成為各項建設(shè)使用土地的渠道,導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴大,被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠生計得不到有效的保障。這次修正實實在在地保障了農(nóng)民的合法權(quán)益。
受到社會各界高度關(guān)注的土地補償,新修正的《土地管理法》刪除了土地補償費和安置補助費,總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍這個規(guī)定。
新修正的《土地管理法》在征地補償上,改變了以前以土地年產(chǎn)值為標準進行補償,現(xiàn)在實行按照區(qū)片綜合地價進行補償,除了考慮土地產(chǎn)值,還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展狀況等因素綜合制定地價。
不管是縮小征地范圍,還是調(diào)整征地補償標準,根本還是保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
充分保障村民實現(xiàn)戶有所居
現(xiàn)在咱們說說農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之本。長期以來,宅基地實行一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定。
新修正《土地管理法》完善了農(nóng)村宅基地制度,在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上,增加宅基地戶有所居的規(guī)定,明確:人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū),在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。這也是對一戶一宅制度的重大補充和完善。
還考慮到農(nóng)民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程,新修正《土地管理法》還規(guī)定:允許進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地,意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強迫農(nóng)民退出宅基地。在現(xiàn)實中,有一部分農(nóng)民進城落戶后不再回到農(nóng)村,宅基地成為這些人的“死資產(chǎn)”?,F(xiàn)在,新修正的《土地管理法》允許這類“宅基地”有償退出,可令交易雙方各取所得。
不過近些年來,由于越來越多的農(nóng)村居民遷入城市,有些還購買了商品房,其擁有的宅基地便閑置在農(nóng)村,長期無人居住。那么城里人是否能去農(nóng)村買宅基地呢?答案是目前肯定不行。如果社會資本、城市居民進入到農(nóng)村宅基地的交易當(dāng)中,會帶來非常大的隱患。
與此同時,農(nóng)村居民在自家宅基地上建房,必須遵守土地利用總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定,說白了農(nóng)民也不能隨便亂建。
集體經(jīng)營性土地入市
最后,咱們來說一說集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。別急,先了解一下什么是集體建設(shè)性經(jīng)營用地是什么?它是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地,包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。
原來的《土地管理法》除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外,禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設(shè)用地,只有將集體建設(shè)用地征收為國有土地后,該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這一規(guī)定使集體建設(shè)用地的價值不能凸顯。特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部,大量的集體建設(shè)用地違法進入市場,嚴重挑戰(zhàn)法律的權(quán)威。
新修正的《土地管理法》破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場的法律障礙,允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記,并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下,通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接進入市場流轉(zhuǎn),這是對現(xiàn)行土地管理制度一個重大的突破,這也意味著,集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接對接市場、實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。新的模式既能提高土地使用效率,也能為農(nóng)民帶來更多實惠,可加速農(nóng)村向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型。
怎么入市?自然資源部法規(guī)司相關(guān)負責(zé)人對記者表示,下一步,自然資源管理部門還會制定詳細的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)則,對入市的程序、入市應(yīng)該遵循的條件等作出詳細的規(guī)定。
總而言之,新修正的《土地管理法》,為市場化推進農(nóng)村改革與發(fā)展提供了制度保證。最為重要的是,農(nóng)民兄弟將獲得更多實實在在的利益,也為城鄉(xiāng)融合發(fā)展注入新的強大動力。(央視記者譚振華)
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